こんな契約でいいの?

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  貸家数軒の経営をしているAさん、そのうちの一軒が登記簿とまるで違っています。

この貸家の入居者はプレハブを建て貸家とつなげたりして建坪が大幅に増えていますがAさんが許可したもので問題はないようです。

しかし田舎だからなのでしょうかこういう事は普通しないと思うのですが?

さてAさん、友達から相談されているのですがその内容とは・・・

友達のBさんは45才で奥さんと高校生の長男の三人暮らしです。

住まいはというとガタガタで建替えを考えているのですが普通に建てた場合息子が独立・結婚するのは遅くても20年以内だろうから築20年足らずで二世帯住宅に建替えるのはちょっと無理そうです。

だからといって今二世帯住宅を建てる訳にもいきませんし、仮に二世帯住宅を建てたとしても息子が帰って来ない場合も考えられるのでBさんどうして良いか分からないと言うのです。

そんな相談を受けているAさんは長年賃貸業をしている事もあって少しBさんより不動産の事について詳しいのですがAさんが提案したのは・・・

ごくごく簡単で建物の正面から見て左か右端の角を玄関にします、例えば左端を玄関にした場合、玄関に入り左側の壁伝いに階段を上がり2階の住居へ行けるようにして、玄関から右側が1階の住居スペースにします。

これだけで完成なのですが玄関は二枚の大きめな引き戸にします、さてこの状態で息子との二世帯住宅にする場合玄関の引き戸の中心から階段方向に壁を作り仕切るという事で二世帯住宅にしようというのです。

玄関の左側に入ると狭くなった玄関の奥が階段となりますし右側に入ると玄関から右側は1階の住居となる訳です。

カギは共有になりますが2つ玄関ドアをつけて玄関内の間仕切りにカギ付きの引き戸を作っても良いですし、あとは2階に風呂やキッチンなどを設置出来るようはじめから間取りや配管などをしておけば良いのではないかという事でした。

Bさん、玄関の位置を限定するだけで希望が叶うという事でこの案で建築屋さんに相談しているようです。

さてAさんの貸家の一軒が契約更新となり渡してあった契約書を取りに行きました。

契約書に目を通すと賃借人がご主人で保証人が同居している奥さんなのでした、ちょっとまずそうなのですが「いいですね、OKです!」との事、いいのですか?と聞いてみると「これが田舎の人情賃貸業だ!」なのだそうですがこんな契約でいいのですか?

さて皆さん、Bさんほど先の事まで考えていられないとおっしゃるかも知れませんが10年、20年あっというまですよ!

中古住宅を購入する

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新築住宅を建てた場合、住宅の主要構造部分に瑕疵があった場合、売主が10年間瑕疵担保責任を負うことを定めた法律があります。これは、構造計算書偽装問題発覚後、制定された法律で、新築住宅買い主の利益を保護しています。しかし、中古住宅を購入する場合は、その法律は適用されず、問題が起きた場合、買い主の利益が保護されません。

先日、日本住宅保証検査機構による中古住宅向けの住宅瑕疵保険ができて、中古住宅を扱う不動産業者の中にはこの保険を中古住宅の販売につけるところも出てきたという記事を見ました。構造計算書偽装問題や欠陥住宅問題など、さまざまな事件や問題が発覚し、それをきっかけとして、消費者を守る法律ができました。多くの被害者の苦悩があって、それが国を動かしましたが、本当に長い道のりでした。時代は、新築住宅だけでなく、中古住宅に対しても、消費者のリスクを軽減していこうとしています。

問題は、消費者である私達の意識の問題です。何の努力もせずに守られるということはありません。この制度もそうです。確かに、保険がつくことで、中古住宅を購入した買い主は守られますが、瑕疵があるかどうかは、買い主が認識しなければなりません。誰かが見つけてくれるわけではありません。まして、不動産業者が指摘してくれるわけではありません。瑕疵を認識した上で、この保険を利用して、修理修繕して初めて、この制度がきちんと利用できたということになります。新築にしろ、中古住宅にしろ、購入する場合は、色々な情報を入手し、その情報を勉強理解した上で、自分や家族を守っていくことが大切なことです。この制度があるから安心なのですが、利用しないに越したことはありません。でも、不運にも問題が起きた場合は、この制度が財産を守っていきましょう。

安心して暮らせる土地

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家を建てる時には良い土地が必要になってきます。
土地選びに失敗してしまうと快適な生活が送れなくなってしまうかもしれません。
必要以上に怖がる必要はありません。慎重に選ぶようにしていきましょう。
土地を探す時には地盤に注意するようにして下さい。
もし、地盤が悪いと地盤改良といって住宅を建てることができる土地にするための工事をしなければなりません。
住宅を買うのでカツカツなときに余計な出費はしたくないですよね。
安心して暮らせる家にするためにも地盤のチェックをしておきましょう。
近くの建物を見た時に壁などにヒビが入っているような時は地盤が弱い可能性があります。
土地を購入する人は一番周辺の環境というのを考慮している人が多いのでポイントだけ紹介します。実際に自分の目で確認すること、時間帯や曜日を分けて何回もいってみること、
周辺の方に話を聞けるなら聞くことなどでしょうか。
実際に自分で行ってみないと感覚が違います。
そして時間帯や曜日を分けて何回もいくですが、これはやっていない方も多くいます。
確かに時間もなかなかとれないのかもしれませんが、これをしておくと実際に住み始めた時にイメージ通りだったと思えるのではないでしょうか。
大分に注文住宅をと土地探しをしていた友人は、何回も行ってみたそうです。
彼はこれから何十年も住むところなのだから妥協したくない、途中で環境が悪くなることはあるのかもしれないけど、最初だけでもしっかりしておきたいということでした。

見学は大切

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住宅や土地などの購入を考えている場合には現地に見学に行くことになると思います。
自分が何を優先しているのかを意識して探すようにしましょう。
家族の生活を優先して考えているのなら、会社に通勤するのが便利な駅に近い物件や学校に行きやすいのかなど考慮することがあると思います。
その家に住む人と一緒に話し合って、優先順位をつけておくと、実際に見に行った時に見るべきところが少なくてすむので楽になると思います。
大分で不動産を探していた時に、良さそうな土地を見つけたのですが、そこは優先することには合っていませんでした。
他にも住宅環境が快適なほうがいいとか周辺に便利な施設が多くあるなど何を優先するのかは考えておきましょう。
見に行くところとしては住宅展示場に建てられているモデルハウスなどでしょうか。
モデルハウスはお客さんを呼び込むために用意しているので、内部も豪華な造りになっています。
そのため、欲しいとなってしまうこともよくあります。
しかし、モデルハウスはオプション品などがふんだんに使われています。
ですから、標準的な造りについては確認しておく必要があるのです。
他に完成している分譲住宅を見学しにいったりすることもあります。
これは購入ができるので、実際の感触をつかむことができます。
間取りなどが違うこともあるので色々見るのもいいと思います。
他にもありますが、見に行くときには、そこの特徴を事前に調べておいてしっかり見れるようにしておくといいです。

変動金利ってどうなの?

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変動金利のことを説明します。
変動金利は住宅ローンの借入期間中に短期プライムレートと連動して金利が変動します。
短期プライムレートというのは、銀行が優良な企業にお金を短期的に貸し出すときの優遇金利のことを指します。
この優遇金利をもとにして住宅ローンの変動金利も決まってくるのです。
変動金利を借りられる方も多いのですがこの変動金利はリスクも多くあります。
変動金利は金利が低くなる時には便利なのですが、金利が上がってきた時にやっかいなのです。
変動金利の見直しが半年に一度行われるのですが、その時に金利があがったとします。
その時、金利があがってもいきなり返済額が変わるということはありません。
5年間は返済金額が変わらないようになっています。
ではどうやって金利が上がった調整をするのでしょうか。
5年後に一気にあげるのかというとそういうわけではありません。
返済金額の振りわけを調整しているのです。
具体的にいうと利息と元金がありますが、利息の支払いを多くし、元金の支払いを少なくします。
こうすることで増えた分の利息を確保します。
元金の支払いが少なくなるので利息の支払いがなかなか減りません。
金利が上がりすぎると利息の支払いだけで返済金額をオーバーしてしまい、元金が全く減らないという状況になることもあるようです。
そうなってしまうと借り換えをしたりしなければなりませんが、金利も大きく上がっているので借り換えも難しい状況になることがあるので十分に気をつけて下さい。

まず金利について考える

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中古住宅、中古マンション、新築住宅などを購入する時には、一般的に住宅ローンを利用します。
住宅ローンを主に取り扱っているのが銀行です。
銀行で住宅ローンを借り入れする場合には、銀行によって取扱いできる地域が決まっていたりするので確認しておくといいでしょう。
住宅ローンを借り入れするには申し込みをして審査を受けます。
その審査に通過すると住宅ローンを借り入れすることができるようになります。
住宅ローンを考える時にはまず金利について考えたほうがいいでしょう。
金利には全期間固定金利型と固定金利選択型と変動金利型があります。
今回は全期間固定金利型と固定金利選択型のことを説明します。
全期間固定金利型は住宅ローンを借り入れしてから返済するまでの期間の金利が決まっています。
返済する金額がきまっているということで、計画が立てやすく、安定した返済をしていくことができます。
この全期間固定金利型の代表的な住宅ローンはフラット35です。
フラット35は住宅金融支援機構と民間金融機関が協力して行っている住宅ローンです。固定金利は借入時の金利は変動金利よりも高いのですが、その分安定した返済が出来るようになっています。
私の友人も健康住宅を大分に建てた時に全期間固定金利で借りたそうです。
固定金利選択型は、固定金利の期間が一定で、その期間が終わった後に再度固定金利にするか、変動金利にするかを選びます。
気をつけておきたいのは、一定期間が終わって再度選びなおす時にはそのときの金利になるところです。

中古住宅はリノベーション

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最近は中古の住宅を購入する方も多くなってきているようです。
購入した中古住宅をリノベーションして自分のライフスタイルに合わせた造りにして快適に生活を送りたいという考えみたいです。
リノベーションというのはテレビでよくあるような住宅を生まれ変わらせる工事のことです。
リフォームというのではないかと思うでしょうが、ああいった大規模で生活が新しくなるようなものはリノベーションというらしいです。
中古住宅は新築と比べて値段が安いのでリノベーションをセットで行うことで新築に負けない素敵な住宅になるようです。
中古住宅の値段とリノベーションの値段を合わせた金額を新築よりも多くかける方もいるようです。
自分に最高にあった住宅に住むという感じでしょうか。
そういった住宅にしたいと考えている場合には中古住宅を購入する前にリノベーションをする会社に話を聞いておいたほうがいいでしょう。
そうすることで、中古住宅を購入したのにリノベーションをすることができない構造だったなどのことを防げるのではないでしょうか。
中古住宅は印象としてすぐに壊れてしまうのではないかなどと悪い印象を持ってしまいがちなのですが、そういったことは滅多にあるものではありません。
どうしても心配ならば、プロにチェックをしてもらうことで問題があるのかないのかわかるのではないでしょうか。
他に中古住宅だと人気のある地域でも比較的安く買うことができることもあります。
そういった点も魅力ではないでしょうか。

住宅ローンの返済は大変

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住宅を購入するということを考えるときになかなか購入する決心がつかないということはありませんか。
住宅を購入するためには住宅ローンを組むのが一般的です。
住宅ローンは何十年間と返済していかなければいけないローンです。
仕事を定年退職したあとも払い続けるのは大変です。
そのため購入をするのなら早い内から計画を立てておくことが大事です。
今は住宅を購入せずにずっと賃貸で生活をしたほうがいいと考える人も多いようです。
賃貸物件のメリットはずっと同じ場所に住み続ける必要がないことや、手軽に生活できるところでしょうか。
デメリットは家賃を払い続けても自分の持ち物になることがない、あまり部屋をいじることができない、周りに気を遣わなければいけないなどです。
住宅のメリットは住宅ローンの返済を済ませればその住宅が自分のものになる、部屋をすきにいじることができる、売ることもできるなどです。
デメリットは住宅ローンの返済が大変である、固定資産税などの税金がかかる、定期的に修繕をしなければいけないなどです。
どちらにもいいところわるいところがあるので、自分に合った方を選ぶのが一番いいと思います。
ただ、高齢になってくると賃貸物件を借りることが難しくなるようです。
今は高齢者向けのところもあるみたいなのでそこまで心配することはないのかもしれませんが。
よく家賃を支払うぐらいなら住宅ローンで家を買った方がいいなどといわれますが、住宅を購入した後も維持するためにお金はかかってきます。
ですので、自分でどちらがいいのかをじっくり考えて選ぶようにしていきましょう。

部屋探しは優先順位をつけよう

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予算のことが分かったところで次は部屋探しのことを考えなければいけません。
部屋探しをするときにはまず情報を情報誌やインターネットで簡単に見て下さい。
そのあと何が必要なのか考えてみて下さい。
駅に近い方がいいなとか、ロフト付きのところでモニターがついているインターホンはあったほうがいいなとか希望することが結構出てくるのではないでしょうか。
この希望したことは紙にメモしておいてください。
その中で絶対に必要なものとそこまでは必要ないかもしれないなというものに分けて下さい。
しかし、分けるのも難しいところがあると思います。
そのような時には自分がそこに住んでいるところをイメージしてみて下さい。
できれば具体的に希望している設備なども使っている様子を鮮明にイメージしてみて下さい。
そうすると、いると思ってたけどこれはあまり必要なかったというような感じで分けやすくなります。
できれば優先順位をつけておくといいでしょう。
そのあとに情報を本格的に集めていって下さい。
そうすると物件が選びやすくなっているはずです。
また多くの情報が入ってくるので、これはいいかもと思うこともあるかと思います。
そういうときはまた練り直してみるのもいいでしょう。
事前にある程度の知識や考えを身につけずに不動産会社に行くと自分が期待していた物件と違うものを進められるがままに契約してしまうこともあります。
どのような物件でもいい場合でも知識や考えを身につけておくといいのではないでしょうか。

予算で決まる賃貸物件

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賃貸物件を探す時に一番先に考える必要があるのは予算でしょう。
予算は一般的に家賃の6ヶ月分が目安といわれています。
大体敷金が3ヶ月、礼金が1ヶ月、仲介手数料が1ヶ月、前家賃が1ヶ月ぐらいです。家賃が5万円だとすると30万円を用意しておくということです。
それに引越の代金と火災保険料があったり、鍵交換費を請求するところもあるようです。敷金と礼金を支払わなくてもいい物件も結構あるので予算を抑えたい時にはそういった物件も視野に入れておくといいでしょう。
敷金とは賃貸物件を借りるときの担保として貸し主に預けておくお金のことになります。貸し主はこれを預かっておくことで借り主が貸し主に故意に損害を与えた場合に、貸し主はこの敷金でその損害を補填することができるのです。
具体的には、借り主が借りている部屋に損害を与えたり、家賃を支払わなかったりしたときです。
普通に生活をしている分には敷金は退去するときに全額戻ってくることになります。
礼金は貸し主に感謝の意をこめて、払うお金のことです。
この礼金は古くからある慣習で、特に最近は部屋の空きを出したくない貸し主が無料にするケースが多くあります。
仲介手数料は不動産会社が貸し主と借り主を仲介したということで不動産会社に支払うお金のことです。
入居する月の家賃は事前に払っておかなければなりません。これを前家賃といいます。例を挙げると4月に払う家賃は5月に住むための家賃なのです。